전세 계약 사기 예방 완벽 메뉴얼

1. 전세 보증금

최근 전세 보증금을 돌려주지 않는 사례가 해마다 증가하고 있고 또 점점 악랄하게 사기를 치는 수법이 다양해지고 있는 경우가 많습니다. 솔직히 사기꾼들이 작정하고 사기를 치면 안 당할 수가 없다는 게 가장 큰 문제가 아닐까 합니다.

 

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그러니 이제 이사를 준비해야 하는 분들이나 또는 사회 초년생 분들은 반드시 확인하고 또 확인해 보셨으면 좋겠습니다.

 

먼저 전세 사기란 말 그대로 전세 계약 기간이 끝나고 상환 능력에 문제가 있는 것도 아닌데도 고의적으로 보증금을 세입자에게 돌려주지 않는 것을 말합니다.

 

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2. 깡통 전세

혹시 깡통 전세라는 말 들어보셨나요? 깡통 전세는 대출과 임대보증금 등 임대인이 갚아야 하는 부채가 집값보다 큰 전세계약을 말하는데 쉽게 말해서 전세가가 매매가의 80% 이상을 차지할 정도로 높거나 또는 매매가보다 경우가 있는데요.

 

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그런데 이게 왜 문제냐면 만약 집값이 떨어진다면 세입자가 전세 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있기 때문이에요.

 

그래서 깡통 전세는 주로 신축 빌라에서 많이 발생하고 있는데 아무래도 아파트나 오피스텔은 시세 확인이 쉬운 반면 신축빌라와 같은 경우는 마땅한 시세기준이 없다 보니까 전세가격이 높은 지적 당한 지 판단하기 어렵습니다.

 

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그래서 세입자가 깡통 전세 계약을 쉽게 하는 경우가 많다고 해요. 그런데 깡 전세가 무서운 점은 따로 있어요. 바로 집주인이 갭투자자일 확률이 굉장히 높기 때문입니다.

 

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3. 갭 투자자

갭 투자란 새로운 집주인이 세입자의 전세 보증금을 가지고 집을 구매하는 방식을 말해요.

여기 건축주와 세입자 그리고 갭 투자자가 있습니다. 처음 이 집을 지은 건축주가 집을 팔기 위해서 세입자의 전세보증금을 확보한 상태에서 갭 투자자를 모집해요.

 

그럼 이 갭 투자자는 세입자의 전세보증금이 있으니까 이 나머지 금액만 자신이 부담해서 집을 구입합니다.

그래서 갭투자자는 집값이 오르면 자신이 돈을 벌 수 있어요. 그런데 문제는 이 집값이 떨어지면 정말 위험해집니다.

 

왜냐하면 세입자가 계약 해지 전에 보증금을 돌려받고 집을 나가야 하는데 집값이 떨어지는 바람에 집주인이 줄 돈이 없다고 못 준다고 하거나 또는 집주인이 신용 분량으로 세금 체납 등에 문제가 생겨서 그 집이 경매에 넘어가면 골치 아파집니다.

 

4. 유령 임대인

일반적으로 경매를 통해서 생긴 돈은 경매 비용 미납 세금 담보로 돈을 빌려준 은행에게 먼저 돌려준 다음에 남은 돈을 세입자에게 돌려주기 때문에 내 보증금을 전부 다 받지 못하는 경우가 생길 수 있어요.

 

그런데 지금부터 말하는 사기 수법은 무조건 당할 수밖에 없습니다. 바로 유령 임대인인데요.

이런 집은애초에 작정하고 판을 벌리는 사기수법이에요. 여기 처음에 집을 짓고 팔려는 사람 즉 건축주가 처음에는 집주인이에요.

 

그런데 이 건축주가 원래 집값은 2억 정도인데 전세금을 한 3억 5천 정도에 내놓고 공인중개사와 분양사무소손을 잡고 세입자에게 대출이자나 이사비를 지원해 준다 등의 굉장히 솔깃한 조건을 제시해서 전세계약을 빠르게 진행시키려고 합니다.

이때 잘 모르는 세입자가 시세보다 높은 전세금을 내고 들어가면 건축주는 그 돈을 갖고 사라지면서 그 자리에 미리 섭외해 둔 새로운 임대인을 앉힙니다.

 

그런데 여기서 새로운 임대인은 누구냐 바로 자기 명의를 빌려주고 들어온 사람이에요 그래서 부업 사이트에 돈 앞은 들리지 않고 집을 가질 수 있는 기회다라고 말하면서

급전이 필요한 사람을 아르바이트처럼 구해서 안 칩니다. 그럼 일단 서류상으로는 계약이 체결됐으니까 판을 버린 사람들은 각자 이익을 챙겨서 사라집니다.

 

그러면 나중에 세입자가 보증금을 돌려달라고 요구하면 새로운 임대에는 당장 줄 돈이 없으니까 줄 돈이 없다 법대로 해라라고 말하는 경우가 많다고 합니다.

 

그래서 이런 전세사기를 막기 위해서는 세입자가 꼭 알아야 하는 것들이 있는데 기본적으로 전세계약을 할 때는 꼭 표준계약서를 작성하고 권리 보장을 위해서는 특약을 상세하게 넣어두는 게 굉장히 중요합니다.

표준계약서

특약사항

5. 계약 전에 반드시 확인해야 되는 점

첫째 전세 보증 가입이 되는지 찾는 것이 중요

이 전세보증은 임대인이 임대차 계약 종료 후에 전세금을 돌려주지 않는 경우 보증기간이 세입자에게 전세보증금을 대신 돌려주는 상품인데요.

 

하지만 최근에는 보증보험을 받을 수 없는 건축물인데도 거짓으로 속여서 허위 계약하는 경우가 많기 때문에 전세 계약하기 전에 꼭 특약에 '계약 후 전세 보증보험 가입 불가시 계약을 무효로 한다.' 이런 내용을 요구하는 것도 내 보증금을 지키는 좋은 방법입니다.

특약사항

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전세보증보험이란?

전세 계약 종료 시, 지급받지 못한 보증금의 반환을 책임져주는 보증보험을 말함

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둘째 주변 시세 파악하기

당연한 이야기지만 몇억 짜리 전세를 시세 비교도 안 하고 계약하는 건 말이 안 되겠죠.

 

요즘은 네이버 부동산이나 지방 다방 등 어플로 쉽게 확인할 수 있지만 보다 확실히 알아보려면 검색창에 국토교통부 실거래가 공개 시스템이라고 검색하면 이렇게 사이트가 하나 나오는데요.

국토교통부실거래가공개시스템

이곳에서 최근에 얼마로 거래가 되었는지 등을 쉽게 확인이 가능합니다.

 

그런데 무엇보다 직접 내 두 눈으로 확인하면서 발품을 파는 게 가장 좋겠습니다. 특히 한 곳만 다니지 말고 여러 군데 다녀보셔서 반드시 시세를 확인해야 한다는 점 꼭 기억해 주시기 바랍니다.

셋째 등기부 등본 확인하기

우리가 마음에 드는 집을 찾았을 때 가계약금을 걸어둘 텐데 이때 꼭 등기부 등본을 확인해야 합니다.

왜냐하면 등기부 등본을 보고 근저당이 잡힌 게 있는지 확인해야 하는데요. 아무리 전세가가 저렴하다고 해도 가급적이면 근저당이 잡힌 대출이 있는 집보다는 대출이 없는 집을 구하는 게 안전합니다.

 

넷째 임대인 세금 체납 여부 확인

세금 체납은 꼭 확인해야 하는데요. 만에 하나 나중에 문제가 생겼을 때 내 보증금보다 국가 세금이 1순위로 돈을 회수하기 때문에 이것도 확인하셔야 됩니다

그런데 계약이 끝났다고 안심하면 안 됩니다. 정말 중요한 부분은 계약 후에 무조건 바로 하셔야 되는 것 바로 전입 신고인데요.

 

예를 들어서 내가 오늘 낮 2시에 계약을 했고 보증금도 다 냈고 입주도 했습니다. 그러면 나는 오늘 입주를 했으니까 일단 이 집을 점유하고 있다고 볼 수 있습니다.

 

6. 대항력

그리고 주민센터에 가서 전입신고를 하면 내 주민등록이 이 주소가 되면서 나한테 대항력이라는 게 생깁니다. 이 대항력은 만약 집이 경매로 넘어갔다거나 해서 함부로 나를 수 없다는 힘이 생기는 겁니다.

 

7. 확정일자

여기서 확정일자까지 반드시 받아두는 게 좋습니다.

확정일자

확정일자는 내 보증금의 어떤 번호표 같은 역할을 합니다.

 

그래서 확정일자를 꼭 받아놔야 나중에 이 집이 경매에 넘어가거나 했을 때 우선 변제권이라는 것을 획득해서 내가 1순위로 돈을 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다.

우선변제권

근데 이 힘은 계약한 그 순간부터 생기는 게 아니라 다음 날 00시가 지난 후 법적 효력이 발생해요.

 

그런데 시간 차이가 발생하잖아요 그 사이를 노리고서 임대인이 작정하고 은행에 가서 대출을 받아버리면 내가 1순위가 아니라 은행이 1순위가 되어버리는데 이 법의 허점을 이용한 사기수법도 종종 버리는 상황도 있다고 합니다.

 

그래서 이때도 특약에 근저당권 관련 내용을 적어달라고 요구하는 것도 내 보증금을 지키는 좋은 방법입니다.

근저당권계약서특약사항

정부의 단계적 예방 조치

이렇게 전세 사기가 얼마나 무서운지 말씀을 드렸는데 하지만 여전히 피해가 늘고 있어 정부가 발 벋고 나섰습니다.

 

먼저 전세 사기 피해 예방을 위해서 전세 사기 방지 앱을 23년 1월에 실시하고 캠페인도 진행하고 자가진단 앱 외에 선순위 권리관계 확인 권한 부여 임차인의 대항력 보호 등 계약 시 유의해야 할 사항에 대해서 국토부 홈페이지나 또는 유튜브, 웹툰, 카드 뉴스 등으로 쉽게 볼 수 있도록 할 예정이라고 합니다.

 

게다가 전세 피해를 입은 분들을 위해 전세 피해 지원센터가 마련돼서 금융 서비스나 임시 거처 제공 법률 상담 안내까지도 허브에서 원스톱으로 제공한다고 합니다.

 

현재는 시범 센터를 운영하고 있지만 앞으로 점차 확대해 나갈 계획이라고 하니까 기억해 두면 좋을 것 같습니다.

 

이 전세 사기라는 게 정말 공부를 한 사람도 한순간에 당하는 사기 수법이라고 합니다. 모든 내용을 숙지해서 꼭 사기 예방을 해야겠습니다.